Un quart des dossiers de financement sont généralement rejetés, un tiers des acheteurs sont des particuliers investisseurs et il faut deux ans pour obtenir les autorisations administratives pour construire ! 

Le logement, c’est peut-être la première inquiétude des Français tout simplement parce que c’est leur premier poste de dépenses (un quart du total). Depuis 2022 et le début de la guerre en Ukraine, le marché immobilier a été mis à rude épreuve avec les très fortes inflation et hausse des taux des crédits qui ont suivi. L’inflation (sauf prolongation du conflit en Iran) est à ce stade jugulée (0,9% en 2025 en France), mais le marché peine à se relever. 

Le nouveau dispositif qui remplace le Pinel (supprimé l’an dernier), improprement appelé “statut du bailleur privé” a été voté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 et, en encourageant l’investissement locatif et l’achat dans le neuf, il pourrait faire repartir la machine. Mais le défi est immense. 

Trois chiffres l’illustrent. Ils m’ont sauté aux oreilles, samedi 7 mars, alors que j’écoutais l’émission “On n’arrête pas l’économie” sur France Inter. C’est Olivier Roussat, directeur général de Bouygues, interviewé par Alexandra Bensaid, qui les a relevés. Je vous les partage. 

1/ La règle des trois tiers

Au commencement était l’immobilier … neuf. Pour répondre aux besoins de logement des Français, il faudrait chaque année construire a minima 400.000 logements. Une gageure. “Les ventes de logements neufs baissent à nouveau en 2025 et passent nettement sous les 100.000 logements, à 92.352 unités (-10,8% par rapport à 2024, mais en chute de 43% par rapport à 2021)”, selon l’observatoire immobilier de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). 

Il existe une règle immuable, stable depuis 30 ans, observait Olivier Roussat, sur France Inter : “dans le neuf, les accédants qui achètent leur résidence principale représentent un tiers des ventes, les institutionnels un autre tiers et les bailleurs privés le dernier tiers”. Or, c’est ce dernier tiers qui a été mis à mal. “Quand on enlève ce moteur de l’investissement des particuliers, on réduit mécaniquement la quantité de logements”, poursuivait-il. 

“Avec la disparition du Pinel, les ventes aux investisseurs particuliers chutent de plus de la moitié sur un an (-51,1% en 2025)”, selon la FPI ! On n’attrape pas les mouches avec du vinaigre et le marché a manifestement besoin des investisseurs particuliers. “Le statut bailleur privé, répond à cet objectif, alimenter ce 3ème moteur du marché”, concluait Olivier Roussat. 

 2/ Un quart des dossiers de financements sont généralement rejetés

Autre chiffre intéressant : en 2022, quand l’inflation a commencé a monté en flèche et les taux des crédits immobiliers avec elle, “ le taux de désistement avait grimpé à 48%, ce qui signifie que dans près d’un cas sur deux, les accédants n’obtenaient pas leur financement, relevait Olivier Roussat, quand l’étiage habituel se situe plutôt autour de 25%”. De ce côté là, ça va mieux, avec des taux des crédits immobiliers revenus sous les 4%, à 3,20% sur vingt ans, en mars 2026. “Nous sommes à nouveau dans la norme quant au taux de désitement, ce qui signifie que les banques prêtent”, dit-il. A surveiller cependant, car si le conflit en Iran devait se prolonger, l’inflation s’inviterait à nouveau dans les débats, avec, à la clé, une nouvelle hausse des taux des crédits immobiliers. 

3/ 24 mois … pour obtenir les autorisations administratives

Le marché de l’immobilier est en passe de redresser la tête _ s’il n’est pas arrêté dans sa lancée par la guerre au Moyen-Orient. “Depuis le début de l’année, on sent un frémissement, il y a des acheteurs et ils sont financés”, selon Olivier Roussat. Mais il reste un obstacle de taille : “entre le moment où j’achète un terrain et le moment où je livre un logement, il s’écoule 48 mois. Mais le simple processus administratif d’autorisation prend à lui seul deux ans, c’est presque plus long que la durée de construction”… Voilà un chantier qui mériterait d’être lui aussi pris à bras le corps !