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[ CI-dessous mon article paru dans La Tribune Spécial Immobilier du 17 avril]

Le dispositif « Duflot » a été remplacé par le « Pinel ». Ce dernier peut être plus avantageux fiscalement que son prédécesseur. Il est aussi beaucoup plus souple : vous pouvez moduler la durée de votre investissement et même y loger vos proches.

Le plan Valls-Pinel pour relancer l’immobilier s’est traduit par la naissance d’un nouveau dispositif d’encouragement à l’achat dans le neuf. Baptisé « Pinel », du nom de l’actuelle ministre du logement, il remplace le « Duflot » qui n’a pas eu le succès escompté. Lors de sa première année de mise en place, en 2013, seuls 35.000 logements s’étaient rangés sous le pavillon « Duflot », alors que les précédents régimes d’investissement locatifs aidés en avaient recueillis 39.000 en 2012, 59.000 en 2011, 72.000 en 2010, selon les chiffres de la commission des finances de l’Assemblé Nationale (rapport n° 2260)… « La loi Duflot avait été présentée comme une loi à caractère social, ce qui a effrayé les investisseurs », fait valoir Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, une plate-forme de sélection de programmes immobiliers. Pour inverser la tendance, le gouvernement a pris un certain nombre de mesures, dont l’instauration du dispositif « Pinel », une copie améliorée du « Duflot ». Il espère atteindre 40.000 investissements locatifs neufs en 2015 et 50.000 en vitesse de croisière, dès 2016.

Une réduction d’impôt plus importante

Les fondamentaux restent les mêmes : il s’agit d’acheter de l’immobilier neuf et de s’engager à le mettre en location un certain nombre d’années, en échange d’une réduction d’impôt. Seules les zones géographiques les plus tendues sont éligibles au dispositif, les loyers y sont plafonnés (le plafond, assez généreux, ne pose pas de problème) et il faut nécessairement que le locataire ait des revenus inférieurs à un certain seuil. Les améliorations portent sur deux points. D’abord, la durée d’engagement de location et la réduction d’impôt afférente. Avec le « Duflot », l’engagement de location était de 9 ans, avec une réduction d’impôt de 18% de l’investissement, soit 2% par an. Le « Pinel » est beaucoup plus souple, l’investisseur pouvant choisir la durée de l’engagement de location entre 6, 9 et 12 ans et la réduction d’impôt qui va avec. S’il opte pour 6 ans, l’avantage fiscal sera de 12% au total sur la durée de l’opération, soit 2% par an. Elle sera de 18% s’il a retenu la durée de 9 ans (2% par an) et de 21% sur 12 ans (2% pendant 9 ans, puis 1% chacune des trois années suivantes). Comme par le passé, l’investissement donnant lieu à l’avantage fiscal est plafonné 300.000 euros par an, soit une réduction maximale de 6.000 euros par an (2% de 300.000 euros) pendant six ou neuf ans et 3.000 euros par an pendant les trois dernières années (1% de 300.000 euros). Sur toute la durée de l’opération, la réduction d’impôt maximale ressort à 36.000 euros sur 6 ans, à 54.000 euros sur 9 ans (exactement comme le « Duflot ») et à 66.000 euros sur 12 ans. Outre cette durée de location modulable, le dispositif Pinel offre une seconde avancée majeure : l’investisseur peut louer son logement à ses ascendants ou descendants (ses parents, ses grands-parents, ses enfants, ses petits-enfants, etc.), à condition toutefois qu’ils répondent aux conditions de ressources exigées des locataires.

A qui s’adresse-t-il ?

« Il répond à une large gamme d’objectifs patrimoniaux et s’adresse à tous ceux qui veulent préparer leur retraite ou se constituer un capital. Le tout étant possible, et c’est l’un des autres grands avantages de l’investissement immobilier, à crédit. Le fait d’emprunter permet de financer son épargne à crédit mais aussi, via l’assurance exigée par les banques en cas de décès ou de problèmes de santé, de protéger sa famille. C’est une opération qui allie épargne et prévoyance, ce qui ne manque pas d’intérêt », explique Pierre Nechelis, attaché à la direction Immobilier à l’UFF. Il faut déjà une certaine surface financière pour investir, ou en tout état de cause, une bonne capacité d’emprunt, puisqu’il est recommandé d’acheter à crédit, les charges d’intérêt venant en déduction des revenus locatifs. « Le ticket d’entrée est de l’ordre de 150.000 euros et le rendement moyen de 3,5% brut, auxquels il faut retrancher les frais de gestion locative, l’assurance pour loyers impayés, les frais de relocation, etc., soit au final environ 2,5% net avant impôts », fait valoir Benjamin Nicaise. Attention cependant, la réduction d’impôt obtenu via le dispositif « Pinel », entre dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 euros par an et par foyer. Aussi avant de vous engager, vérifiez bien qu’il vous reste un certain disponible sur ce plafond global et capable d’absorber l’intégralité de la réduction d’impôt obtenue en « Pinel ». Dernière recommandation, toujours fiscale, vérifiez l’impact de cet investissement sur vos revenus fonciers. « Les pouvoirs publics reprennent vite l’avantage qu’ils vous ont consenti en « Pinel ». Avec un rendement net à 2,5%, mais un taux du crédit immobilier à 20 ans proche de 2%, les loyers encaissés ont vite fait de dépasser vos intérêts d’emprunt (ces derniers décroissent au fur et à mesure de l’avancée du prêt). Du coup, vous pouvez vous retrouver à payer des impôts sur les revenus fonciers ainsi dégagés, ce qui peut réduire l’intérêt de l’opération », conclut Benjamin Nicaise.  M.W.

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