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[Retrouvez ci-dessous mon article paru dans le spécial Immobilier de La Tribune du 17 avril]

  1. L’emplacement. Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est primordial. Privilégiez les logements proches de toutes les commodités (écoles, transports, commerces de proximité, etc.). Mais attention, prévient Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, à ne pas cibler à tout prix les centres villes. « L’emplacement s’apprécie aussi à l’aune du loyer qui est demandé. A Nantes par exemple, que vous achetiez en cœur de ville ou en périphérie, le plafond de loyer est le même. Mais dans le premier cas, vous allez acheter à plus de 5.000 euros au m2, quand le prix va retomber de 30% en 1re couronne, alors que dans le même temps, les loyers, eux, ne vont pas chuter d’autant. Dans ce cas précis, vous réalisez donc une meilleure opération si vous achetez en périphérie », explique-il.
  1. Le prix du logement. Soyez vigilant, sous prétexte que vous bénéficiez d’un avantage fiscal, le prix d’achat du logement est beaucoup trop souvent surévalué. « Il faut bien sûr comparer les prix avec ceux du neuf, mais aussi avec ceux de l’ancien récent, soit des logements de 5 à 10 ans. Car au terme de l’opération, quand vous mettrez votre logement en vente, ces deux types de biens seront dans la même catégorie. Payer 25% au dessus du prix me semble dangereux pour le rendement d’une part, mais aussi pour la revente au terme. Vous pouvez accepter une surcote de 5 à 10% par rapport à de l’ancien récent, mais pas davantage. C’est plus difficile à trouver. Nous écartons 90% des programmes qui nous sont soumis, parce qu’ils offrent des prix supérieurs à 10% du marché », fait valoir Benjamin Nicaise.
  1. La demande locative. Vérifiez la demande locative à l’endroit où vous achetez. « Sans locataire, c’est le rendement de votre placement qui s’écroule », rappelle Pierre Nechelis, attaché à la direction Immobilier à l’UFF.
  1. Le rendement. C’est le prix d’achat du logement divisé par les loyers annuels. Les deux paramètres de l’équation sont donc à prendre en compte avec attention. Le prix de vente, on l’a dit (lire ci-dessus), mais aussi les loyers. S’ils sont trop élevés par rapport au marché, vous trouverez plus difficilement des locataires et chaque période de vacance pénalisera le rendement. Le loyer doit donc lui aussi être au bon prix. Ecartez toutes les opérations dont le rendement brut n’est pas d’au moins 3,5% brut (2,5% net).

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