Mots-clés

, ,

Le Président de la République, François Hollande, a annoncé dans l’émission Capital du 16 juin, un adoucissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières. Nos simulations et nos explications. 

Le Président de la République a annoncé dans l’émission Capital sur M6 du 16 juin, que la fiscalité sur les plus-values immobilières allait à nouveau être modifiée. François Hollande, conformément à sa promesse de campagne, a dit vouloir revenir sur le régime en vigueur avant 2004, qui conduit à une exonération des plus-values immobilières après 22 ans de détention _ il faut actuellement 30 ans pour être exonéré. Il a aussi annoncé un abattement supplémentaire et exceptionnel pour 2014.

L’objectif est bien sûr de relancer un marché totalement atone, où les propriétaires attendent des jours meilleurs pour vendre leurs biens immobiliers. Pour éviter de geler le marché d’ici l’an prochain, le président a même expliqué que la mesure serait applicable dès le 1er septembre 2013. Toute la question est désormais de savoir si les propriétaires vont le croire. Et, cette question n’a rien d’incongru aux vues des derniers développements en matière de fiscalité immobilière, je parle bien sûr des promesses d’allègements des plus-values immobilières pour 2013, retoquées le 29 décembre 2012 par le Conseil Constitutionnel et qui, au final, se sont soldées par un  …alourdissement d’impôt avec l’instauration de la taxe exceptionnelle pour les plus-values de 50.000 euros.

1. Une exonération plus rapide

Le régime auquel a fait référence François Hollande dans l’émission de M6 et qu’il voudrait réintroduire dès l’an prochain, est celui qui était en vigueur avant 2004 et qui prévoyait l’imposition des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu, mais après application de toute une série de mesures, qui au final rendent souvent cet ancien dispositif plus avantageux. Surtout, il conduit à une exonération totale au bout de 22 ans de détention, quand il faut attendre 30 ans pour être exonéré dans le dispositif actuel.

2. Des abattements plus généreux

Autre avantage, les abattements prévus dans l’ancien dispositif sont plus généreux : 5% par année de détention au-delà de la deuxième. Dans le régime actuel, les plus-values immobilières sont soumises au prélèvement forfaitaire de 19%, après un abattement sur le montant de cette plus-value de 2% de la 5ème à la 17ème année de détention, puis de 4% de la 17ème à la 25ème année et enfin de 8% à compter de la 26ème année.

Dans le régime actuel par exemple, vous bénéficiez d’un abattement sur 14% de la valeur de votre plus-value au bout de 12 ans de détention, alors que l’ancien régime qui pourrait être réintroduit, autorise, lui, un abattement de…50% au bout de cette même durée de detention !

« Le régime ancien a deux avantages, d’abord l’abattement est plus fort et ensuite, on revalorise le prix d’acquisition en fonction d’un coefficient d’érosion monétaire, tout cela faisant baisser plus fortement la plus-value imposable », expliquait Jean-Yves Mercier, avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre, dans un article que j’avais écrit sur ce thème dans Les Echos du 23 mars 2012, juste avant l’élection présidentielle.

3. Impôt sur le revenu versus prélèvement forfaitaire 

On s’en souvient, c’était l’une des grandes promesses du candidat Hollande : supprimer les prélèvements forfaitaires spécifiques et tout taxer à l’impôt sur le revenu. Avec le retour au régime d’avant 2004, c’est exactement ce qui se passerait, puisque la plus-values, après toute une série de retraitement (abattements pour durée de détention et majoration forfaitaire du prix d’acquisition notamment), serait bel et bien soumise à l’impôt sur le revenu.

Donc, si l’ancien régime devait s’appliquer en 2014 (voire dès le 1er septembre 2013), ceux qui en profiteraient seraient par définition les personnes non imposables et celles qui sont dans des tranches d’imposition inférieures au taux du prélèvement forfaitaire actuel de 19%, soit dans les tranches à 5,5% ou 14%.

Pour ceux qui sont dans les tranches à 30%, à 41% ou à 45%, tout dépendrait de la durée de détention et du taux de l’abattement exceptionnel supplémentaire. Mais pour eux, on sait déjà, que quelque soit la tranche d’imposition, c’est plus avantageux dans l’ancien régime au bout de 22 ans de détention, puisque la plus-value, par le jeu des abattements, est totalement exonérée.

4. Un abattement supplémentaire exceptionnel en 2014

Il avait déjà été annoncé pour 2013, pour déjà, créer un « choc de l’offre ». Il aurait dû être de 20% sur les plus-values nettes imposables. Un joli cadeau. Las… Non seulement le Conseil Constitutionnel a annulé cette mesure, mais en plus a été instaurée, toujours pour 2013, une surtaxe de 2% à 6% pour toutes les plus-values supérieures à 50.000 euros… Une sacrée douche froide pour les propriétaires, qui attendaient 2013 pour vendre… Le gouvernement pourrait rétablir cet abattement exceptionnel. Mais, il ne s’appliquera, lui, qu’à compter de 2014, a précisé le chef de l’Etat.

Du coup, ceux qui auraient intérêt à vendre à compter de septembre, si le nouveau dispositif devait s’appliquer à cette date, sont seulement ceux qui auraient atteint la durée d’exonération complète de 22 ans. Et, si l’abattement de 20% supplémentaire devait s’appliquer en 2014, alors, tous ceux qui seraient à ce moment là à 18 ans de détention seraient aussi exonérés : 80% d’abattement pour 18 ans de détention + 20% d’abattement exceptionnel.

5. Exemple avec un couple taxé dans la tranche à 41%

En mars 2012, Jean-Yves Mercier avait fait une simulation pour Les Echos, avec un couple imposé dans la tranche à 41%, sans enfant et disposant d’un revenu d’activité imposable de 200.000 euros, qui décidait de vendre une résidence secondaire détenue depuis juste 15 ans (prix d’achat de 200.000 euros et prix de revente de 500.000 euros). Dans cet exemple, qui pour l’essentiel est encore valable aujourd’hui, le retour à l’ancien régime d’avant 2004, promis par le candidat Hollande, faisait économiser 28.722 euros, soit 38,5% d’impôt. Attention, cette simulation de mars 2012 n’a cependant que valeur indicative, puisque certains paramètres ont changé depuis et notamment la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros. Par ailleurs, n’est pas pris en compte ici l’abattement exceptionnel envisagé pour 2014.

6. Un dispositif applicable dès le 1er septembre ?

Reste des zones d’ombre ou en tout cas de doute. Quid par exemple de la surtaxe de 2% à 6% applicable depuis 2013 pour les plus-values supérieures à 50.000 euros ? De quel montant sera l’abattement supplémentaire exceptionnel pour 2014 ? Le régime applicable avant 2004 sera-t-il intégralement rétabli ou subira-t-il un toilettage ?

Par ailleurs, le Président, pour éviter tout gel du marché immobilier d’ici 2014, a précisé que l’ancien dispositif serait applicable dès le 1er septembre 2013. Reste que le changement doit être voté dans la loi de finances pour 2014. On peut certes prévoir une autre date d’application que le 1er janvier 2014, voire une date antérieure, si la mesure est favorable aux contribuables. Mais premier problème : la mesure ne sera pas systématiquement favorable, notamment pour ceux qui sont dans la tranche à 45% et qui veulent vendre après une faible durée de détention _ l’abattement exceptionnel et supplémentaire ne devrait s’appliquer, lui, qu’en 2014. Deuxième souci : quid si des parlementaires refusent ce cadeau fait aux propriétaires ? Enfin, imaginons, comme l’an dernier, que le Conseil Constitutionnel, invalide la mesure ?

Bref, il faudra encore éclairer les propriétaires sur la teneur exacte des changements à venir et surtout sur le calendrier. Et regagner leur confiance. Rien n’indique pour le moment que les mesures annoncées dimanche soir, si elles ne sont pas rapidement explicitées, mettront fin au blocage du marché immobilier. Chat échaudé…

Publicités