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L’imposition des plus-values immobilières vient d’être allégée, mais le régime devient encore plus complexe. Pour payer le moins d’impôt possible sur la plus-value, il faut vendre avant le 31 août 2014. Les quatre étapes à suivre pour calculer l’impôt dû et les simulations des notaires.

Depuis le 1er septembre, les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la vente d’un logement sont moins fortement taxées (cette taxation ne concerne pas la résidence principale qui est exonérée, mais les résidences secondaires, les logements achetés pour mettre en location, etc.). S’il est encore trop tôt pour constater les premières retombées de cette mesure, les notaires d’Ile-de-France mettent également en cause la complexité du nouveau dispositif,  « personne n’y comprend plus rien », disent-ils ! Il faut dire que le régime fiscal des plus-values immobilières est l’un de ceux qui a le plus changé ces dernières années. Chaque gouvernement y a touché, avec même, point d’orgue fin 2012, une nouvelle fiscalité votée dans le cadre de la loi de finances pour 2013, mais annulée juste avant son application par le Conseil constitutionnel.

1. Un dispositif toujours plus complexe

Le gouvernement, qui veut absolument redynamiser un marché immobilier atone, vient donc de remettre son ouvrage sur le métier. Un allégement des impôts à payer sur les plus-values immobilières est inscrit dans la loi de Finances pour 2014, mais … applicable dès le 1er septembre 2013. Si ces nouvelles dispositions conduisent à un allègement de l’impôt à payer, elles ne contribuent pas à la simplification du dispositif, avec des règles qui s’appliquent pour le prélèvement principal de 19%, mais pas pour les prélèvements sociaux de 15,5%, avec aussi un abattement exceptionnel valable seulement jusqu’au 1er août 2014, et, bien sûr une taxe additionnelle quand la plus-value dépasse 50.000 euros.

Heureusement, les notaires de Paris Ile-de-France sont en train de préparer un calculateur qu’ils vont  mettre en ligne courant octobre ! En attendant voici les nouvelles règles et la marche à suivre pour calculer l’impôt dû sur les plus-values immobilières.

2. Quatre étapes pour calculer l’impôt dû

La taxation de ces plus-values se compose de deux éléments : un impôt au taux de 19% et les prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Jusqu’à présent, ces deux composantes bénéficiaient des mêmes abattements. Ce n’est plus le cas.  Vous êtes exonéré du paiement de la taxe de 19% au bout de 22 ans de détention du bien immobilier, mais l’exonération des prélèvements sociaux ne joue qu’au bout de 30 ans de détention…

Première étape. Il faut donc commencer par calculer la base imposable au taux de 19%, soit le montant de la plus-value moins les abattements qui varient selon la durée de détention. Ces abattements sont désormais de 6% par an, de la 6ème à la 21ème année, puis 4% la 22ème année. Au-delà, la plus-value est totalement exonérée de la taxe de 19%.

Deuxième étape. Il faut ensuite calculer le montant des prélèvements sociaux dus, eu égard à d’autres abattements : 1,65% de 6ème à la 21ème année, puis 1,60% la 22ème année, et enfin, 9% de la 23ème à la 30ème année. Au-delà, la plus-value est totalement exonérée des prélèvements sociaux.

Troisième étape. Il faut alors prendre en compte l’abattement exceptionnel de 25%, qui joue tant sur la taxe de 19% que sur les prélèvements sociaux de 15,5%. Mais attention, cet abattement n’est applicable que pour une période limitée, du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.

Quatrième étape. Il faut enfin, ajouter la taxe additionnelle due lorsque la plus-value est supérieure à 50.000 euros (de 2% quand elle est inférieure à 60.000 euros, jusqu’à 6% quand elle est supérieure à 260.000 euros).

3. Mieux vaut vendre avant le 31 août 2014

Les notaires de Paris-Ile-de-France ont fait une simulation pour une maison à Pontoise, vendue après 17 ans de détention et générant une plus-value de 166.250 euros. Avant le 1er septembre 2013, le montant total d’impôt à payer sur la plus-value (taxe de 19% + prélèvements sociaux + taxe additionnelle), s’élève à 47.382 euros.

Entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 3014, vous bénéficiez de l’abattement exceptionnel de 25%, ce qui ramène le montant à payer à 22.133 euros (soit une économie de 25.249 euros).

Après le 31 août 2014, l’abattement exceptionnel disparaît, ce qui porte le montant total à payer à 29.512 euros, soit 7.379 euros de plus que pour une vente antérieure au 31 août 2014.

Conclusion, si vous souhaitez vendre votre résidence secondaire ou des biens que vous possédez et qui sont mis en location, mieux vaut le faire avant que ne disparaisse l’abattement exceptionnel de 25%, soit avant le 31 août 2014.

 

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